המשמעות של מחזור משכנתא אומר לקחת את המשכנתא הקיימת, להכניס אותה ל"סל המחזור" ולקבל במקומה משכנתא חדשה.

במילים פשוטות זה להחליף את התנאים הישנים לתנאים משופרים במשכנתא החדשה.

השינויים שלרוב מבוצעים בתהליך הם:

שינוי או המרה של מסלול המשכנתא למסלול אחר, ו/או שינוי תקופה או ריבית של ההלוואה.

איזה סוגי מחזור משכנתא קיימים?

סוגי המחזורים נחלקים ל שניים:

• מחזור פנימי: הכוונה היא למחזור המשכנתא בבנק שבו היא נמצאת.
• מחזור חיצוני: שינוי תנאים +העברת יתרת המשכנתא לבנק מתחרה.

מתי כדאי לשקול מחזור משכנתא?

קיימים מספר משתנים שמחייבים אותך כלווה לשקול כדאיות במחזור משכנתא ואלו הם:

• ירידת ריבית- ירידת הריבית בשוק או עדכון ריבית בשוק המשכנתאות משפיעה באופן ישיר על גובה ההחזר הנוכחי.
  התנודתיות בריבית יכולה להיות משמעותית ויכולה להיות יציבה יחסית.
• החזר חודשי- החזר חודשי שנקבע נניח לפני 15 שנה יכול להיות לא פרופורציונלי לתקופה הנוכחית שסביר להניח שיכולת ההשתכרות השתנתה לטוב או לרע. נניח ההחזר החודשי שנקבע אז עמד על 5000 ש"ח לחודש וכיום הלווה יכול להרשות לעצמו לשלם 6000 ש"ח בחודש וכך למעשה לקצר את משך ההלוואה.
• תשלום חד פעמי לצמצום סך ההתחייבות-תשלום חד פעמי שמטרתו צמצום יתרת ההלוואה צריך להבחן בכמה מישורים וחשוב להתייעץ לפני ההחלטה.

אז כיצד יוצאים לדרך?

הדבר הראשון שעליכם לבצע כדי לבדוק כדאיות למחזור המשכנתא הוא הוצאת דו"ח יתרות משכנתא עדכני מהבנק.
מה הדוח כולל? שמות מסלולים, תקופה, אחוז ריבית, החזר חודשי, והאם נדרש לשלם עמלת פירעון מוקדם.

למי פונים?

• יועץ בבנק-קל להבין שאותו יועץ מייצג את הבנק שמשלם לו את המשכורת. האם תשתכנעו מהאובייקטיביות שלו? אני בספק.
• יועץ עצמאי חיצוני-אמור להיות אובייקטיבי ולבחון את הנתונים ללא שיקולים זרים.

אני מאוד ממליץ להתייעץ עם יועץ משכנתא מקצועי בבניית התמהיל. תמהיל נכון שנוצר באופן נכון יכול לחסוך ולשפר פוזיציה מול הבנק ולפנות לתא המשפחתי סכום חודשי לא מבוטל שלא לדבר על הסכום הכולל שנחסך לאורך כל התקופה. התמהיל מבוסס על מכרז ריביות שניתן לקבל בכל מסלול, מדד ושינויי ריבית בעתיד.

לסיכום,

המלצתי היא לבדוק אחת לשנה האם כדאי למחזר את המשכנתא, ובעיקר ממליץ לבחון יותר לעומק ולבדוק האם מחזור משכנתא הוא כדאי בתקופה של ריביות נמוכות, כאשר אנו מבינים שגובה ההחזר לא מתאים לנו או כאשר יש לנו סכום כסף שאנו רוצים לסלק.